일반버팀목 전세대출로 오피스텔 계약 실후기 (주의 내용, 확인 리스트)

최근 뉴스에 전세사기 기사가 많이 보이고 있습니다. 그중에서도 특히 빌라, 오피스텔이 주를 이루고 있는데요.

전세 사기의 유형과 함께 제가 최근 실제로 버팀목 전세대출을 받으면서 확인한 내용들에 대해 전달을 해드리려고 합니다.

타임 플로우로 말씀을 드려보겠습니다.

 

 

전세 사기와 전세금을 돌려받지 못하는 유형

1. 처음부터 계획하고 사기를 치는 경우입니다. 신축 빌라의 경우 매매가가 정해져 있지 않은 경우가 많습니다. 이런 점을 이용해 건축주는 매매가를 높게 부르고 이에 따라 전세가도 일반 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 하지만 여기서 대리인이 나타나 전세가가 높지만 우리가 이자를 어느 정도 지원해 주겠다며 전세에 대한 이자의 상당 부분을 현금으로 지원해 줍니다. 그러면 실제로 임차인이 (전세로 들어가 사는 사람) 월에 부담해야 하는 금액이 상대적으로 낮게 되겠지요. 하지만 전세로 많은 돈을 맡기게 됩니다. 이렇게 계약이 성사되고 중간에 집주인이 바뀌게 됩니다. 이렇게 바뀐 집주인은 명의만 빌려준 바지명의자이고요. 그러면 대리인, 공인중개사는 그렇게 받은 전셋돈 일부를 조금씩 수익금으로 가져가고 원래 임대인은 집을 팔 수 있고, 임차인은 전세금을 떼이는 것입니다. 바뀐 집주인은 어차피 명의만 빌려줬기 때문에 그 돈을 갚을 능력이 되지 않고요. 다행히 임차임이 전세보증을 가입해 놨어도 여러 조건으로 돈을 못 받는 경우가 많다고 합니다. 또한 돈을 받는 과정 또한 3달 이상이 소요된다고 하니 그 과정에서 받는 스트레스 또한 실로 엄청나고요. 

 

2. 역전세에 의해 또는 다음 임차인이 구해지지 않아 돈을 받지 못하는 경우가 발생합니다. 최근에 흔히 이야기하는 역전세의 경우 전세가가 떨어진 경우를 말합니다. 물론 전세가보다 매매가가 떨어지는 경우도 있습니다. 이럴 경우 기존에 살던 임차인이 2억에 전세를 살았다가 이후에 전세가가 떨어져 다음 임차인이 1억 5천에 전세를 살게 될 경우 임대인은 5천만원의 자금이 추가로 필요하게 되는데 이 5천만 원 자금을 융통하지 못하면 전세 일부를 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 또는 새로 임차인이 구해지지 않을 경우는 더 심각한 경우일 텐데요. 2억 전체를 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다. 

 

 

그렇다면 이런 전세 사기를 피할 수 있는 방법들에는 어떤 것들이 있을까요?

1. 시세 파악을 하라. 전세 거래가 어느정도 활발한 집을 구하자.

- 먼저 매매가와 전세가가 어느정도 파악되는 집을 구해야 합니다. 특히 신축빌라의 경우를 조심해야겠네요. 신축 빌라의 경우 거래 이력이 없기 때문에 가격에 대한 정보가 없다면 위의 1번 사기에 당할 위험이 커지겠죠! 또한 내가 계약하고자 하는 집뿐만 아니라 다른 호수의 등기도 확인을 해보면 이러한 위험을 막을 수 있습니다. 물론 집주인의 집에 대한 소유 내역을 확인할 수 있으면 좋겠지만 이를 임차인이 확인할 방법은 없으니깐요. 대신 최소한 다른 호수의 등기도 확인을 한다면 해당 빌라 전체가 사기를 치기 위한 운동장인지 어느 정도 확인할 수 있을 테니깐요. 

 

2. 집의 시세 파악이 되었다면 전세가를 최소 매매가의 90%이하로 거래하라.

- 이는 최근 보증보험을들기 위한 전제 조건입니다. 최근 많이 발생하는 전세사기에 대한 방지로 KB시세 평균 매매 가격의 90% 이하로 전세가를 설정해야지만 보증보험에 가입할 수가 있습니다. 전세 사기를 막기 위한 최소한의 장치로 보입니다. 따라서 최근에는 매매가와 전세가가 붙어있는 매물에서 전세 일부를 월세로 돌려서 계약을 하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 원래는 전세를 매매가의 90% 이하로 하는 것이 적절해 보이지만 시장은 때때로 변수로 이런 제도를 피해 가기 마련이니깐요... 그래도 이런 식으로라도 계약을 하는 것이 안전합니다.

 

3. 계약을 하는 집과 집주인이 살고있는 집의 등기를 말소 사실을 포함해 확인하자.

- 집에 대한 등기 확인은 기본중의 기본입니다. 추가로 보통은 부동산에서 뽑아주는 등기는 말소사항을 포함하지 않고 보여줍니다. 하지만 말소 사항도 확인을 하는 것이 안전하겠죠? 현재는 말소되었지만 과거 이력을 통해 추가로 확인할 수 있는 내용들이 있을 것입니다. 추가로 내가 살 집의 등기뿐만 아니라 현재 집주인이 살고 있는 집의 등기도 확인을 해서 집주인이 금전적으로 어느 상태에 있는지를 가늠하는 것이 좋습니다. 집주인의 집이 압류가 걸려있을 수도 있고, 융자가 엄청 많다면 위험을 감지할 수 있을 것입니다. 

 

4. 집주인의 세금 체남 이력을 확인하자.

- 이것 또한 집주인의 금전 상태가 어느 정도인지를 가늠할 수 있는 척도입니다. 집주인이 금전적으로 어려움을 겪고 있다면 내가 집을 나갈 때 역전세에 의해 추가로 집주인이 돈을 융통해야 할 때 그럴 능력이 있는 사람인지를 확인해 보는 것입니다. 원래는 이런 이력을 집주인이 알려줘야만 알 수 있었지만 2023년 4월부터는 계약서를 갖고 세무서를 방문하면 집주인의 세금 체납 이력을 그 자리에서 확인이 가능하다고 합니다. 서류로 발급은 안되지만 그 자리에서 확인만 가능하다고 하니 이점은 참고하시는 게 좋을 것 같습니다. 추가로 최근에 출시된 안심전세 어플을 통해 집주인에게 체납 사실에 대한 내용을 어플로 요청하고 집주인이 이를 허락하면 조회가 가능하다고 합니다. 계약 전이라면 이런 어플을 통해 확인하고 계약을 진행하면 되고 만약 이를 거부하더라도 특약에 체납이 없음을 고지한다고 명시하고 따로 계약서를 들고 세무사를 방문해 확인하면 집주인 동의 없이 체납 이력을 확인할 수 있기 때문에 만약 특약에 해당 내용이 명시되어 있을 경우 계약을 파기할 수 있을 것입니다.

 

최소한 위의 4개 항목을 꼭 확인해보도록 합시다. 아마 최대한으로 확인할 수 있는 내용도 위의 항목들일 것입니다. 

 

안심전세 어플 - 집주인 세금 체납 이력 조회

정부24 어플 - 등기 조회, 서류 진위 여부 조회

 

 

실제 대출 진행 과정과 실거래 후기

1. 내가 살 집을 알아본다. 

2. KB시세, 네이버부동산, 직방 등을 활용해 해당 집의 실거래가와 매물을 조사한다. (내가 받을 수 있는 전세대출의 종류, 한도 등을 같이 확인)

3. 적절한 가격으로 가계약을 진행한다. (100 ~ 200만 원 상당)

4. 해당 집의 소재지에 위치한 은행을 방문해 대출 적격성에 대한 가심사를 받는다. (실제 대출 결과는 상이할 수 있음을 명심하자!)

5. 계약을 진행한다. (집의 상태, 특약 사항, 계약 내용등을 꼼꼼히 살펴본다.) 

6. 전세금의 5%이상을 계약금으로 전달한다. 이때 꼭 나의 명의로 집주인 명의에게 이체 필요. 

7. 당일 확정일자를 받는다.

8. 입주일 기준 한달이전에 기금e든든 자산심사를 진행한다.

9. 자산심사 적격이 뜨면 내가 살 집의 소재지에 위치한 은행을 방문한다. (계약 당일이 입주 한 달 전이라면 계약 - 확정일자 - 은행 방문 대출 신청을 하루에 진행해도 된다. 기금e든든 자산심사의 경우 생략 가능하지만 일부 은행에서는 꼭 기금e든든 사전심사를 하고 오라고 하는 경우가 있으니 이는 미리 확인이 필요하다.)

10. 필요 서류를 제출한다. (확정일자부 임대차계약서, 계약금 납부 영수증, 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 신분증, 재직증명서, 직인 날인된 근로소득원천징수부)

11. 입주를 한다.

12. 무조건 입주하는 날 전입신고를 한다. (당일 전입신고를 하지 않으면 추후 전세보증 보험을 가입하더라도 보증을 받지 못합니다. 실제 유튜브에 입주 다음날 전입신고를 했는데 보증보험을 가입했음에도 전세금을 돌려받지 못한 사례가 있습니다. 약정이 변경되었는데 이를 아무도 인지하지 못한 상태에서 나중에 실제로 돌려받지 못했다고 하네요... 정말 어처구니가 없습니다.)

13. 보증보험에 가입한다.

14. 수시로 내가 살고 있는 집의 등기를 확인한다. 또는 안심전세 어플을 통해 등기의 변경사항에 대한 알림을 등록한다.

 

네이버 부동산 - 시세 확인 화면

 

 

추가 Tip!! 제가 이번에 일반버팀목 전세대출을 받으려고 알게 된 점들을 추가로 알려드리려고 합니다.

1. 청년버팀목 전세대출의 경우 중소기업청년대출과 다르게 군대 기간을 포함하지 않고 나이를 측정합니다. 중소기업청년대출의 경우 군대를 1년 6개월 갔다오면 만 35세에 추가로 1년 6개월을 추가해 만 36세 6개월까지 청년으로 인정해 주지만 버팀목의 경우 군대여부와 상관없이 무조건 만 35세 이하이어야 합니다. 이 정보는 정말 많은 블로거에서는 설명해주지 않거나 잘못 전달되는 부분인데요.... 아래처럼 명확하게 명시되어 있습니다. 정말 중요한 부분이니 꼭 체크해 주세요! 그리고 입주일에는 만 35세를 넘고, 신청 시에는 만 35세 이하라면 신청일 기준으로 나이 계산을 한다고 하니 이점도 미리 꼭 확인하시는 게 좋을 것 같습니다. (꼭 이중체크로 제가 말씀을 드렸어도 기관에 다시 한번 문의를 드리는 것을 권장드립니다.) 

 

중소기업취업청년 전월세보증금대출 자격 조건

청년전용 버팀목전세자금 자격 조건

 

2. 전세 계약 기간 1년도 버팀목대출을 받을 수 있나요?

- 네, 그렇습니다. 기본적으로 버팀목 대출은 2년을 기본으로 하고있지만 내가 살 곳의 전세 계약기간은 1년도 가능하다고 합니다.

 

3. 기금e든든 심사는 꼭 필요한가요?

- 방문 은행에 따라 다릅니다. 제가 방문한 은행의 은행원분께서는 어차피 은행에서도 입력을 통해 확인을 하기 때문에 꼭 필요하지는 않지만 기금e든든 심사를 진행하고 방문하면 더 빠르게 업무가 진행된다고 하십니다. 이런 이유 때문에 경우에 따라 기금e든든 사전심사를 요청한 경우도, 그렇지 않은 경우도 있는 이유입니다. 

 

4. 대리인을 통한 계약 시 주의 사항

- 인감증명서, 임대인의 위임장, 임대인의 도장, 임대인 신분증 사본, 대리인 도장, 대리인 신분증이 필요합니다.

- 임대인의 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서의 도장이 일치해야합니다.

- 문서의 진위 사실을 확인해야 합니다.

- 영상 통화를 통해 본인이 맞는지 확인하고 계약 내용을 임대인에게 물어봐 확인해야 합니다. (중간에 부동산 업체에서 임차인에게는 전세로, 임대인에게는 월세로 이중 계약을 진행시켜서 공인중개사가 자금을 흡수하는 경우도 있다고 합니다.)

 

5. 모든 서류와 주민등록증 (또는 여권, 자동차 면허증)에 대한 진위 확인

- 정말 이런 경우는 흔하지 않겠지만 정말 마음먹으면 서류도 위조를 할 수도 있습니다... 문서 진위 확인의 경우 정부 24-서비스-사실/진위확인을 통해 쉽게 조회가 가능합니다. 뭐 이런 것까지 확인을 해봐야겠어?라고 안일하게 생각하실 수 있지만, 만에 하나라는 것이 있고 이렇게 꼼꼼하게 확인을 하는 습관이 결국에는 살면서 사기를 당하지 않는 결과로 자리매김하게 될 것이기 때문에 꼭! 꼭! 확인을 해보시는 것을 추천드립니다.

 

6. 소득에 대한 기준을 월급에만 국한시키지 않기.

- 최근에는 월급 이외에도 야근수당, 부업, 주식을 통한 수익, 블로그 수익 등 다른 경제 활동을 통해 수익을 창출하는 분들이 많아지고 있기 때문에 이러한 수익을 고려하지 않고 계약을 진행해도 자격 요건에 충족하지 못할 수가 있습니다. 이런 부분까지 꼭 고려를 해야 할 것입니다.

 

 

끝마치며

전세는 정말 몇 안 되는 나라에만 있는 특이한 정책이라고 하는데요. 정말 최근 여러 전세 사기 소식이 많이 전해지고 있습니다. 정말 안타까운 소식들입니다.... 그동안 사각지대로 정책이나 대책이 마련되지 않은 상태에서 이런 전세제도가 많이 이루어졌다는 게 더 놀라울 따름입니다. 임차인에 대한 보호 조치가 정말 허술했구나 하는 생각이 듭니다. 임대-임차에 대한 절차, 보호, 규제에 대한 정책이 이제야 부랴부랴 마련되고 있는 실정입니다. 앞으로는 많은 부분이 개선되어 이런 사기로 피해를 보는 임대인이 줄어들길 바랍니다.

또한 집을 사서 전세를 놓는 갭투자가 많이 알려지면서 정말 많은 분들이 이런 식으로 집을 마련하고 계시는데요. 미국의 서브프라임 모기지 사태처럼 이러한 갭투자는 레버리지를 통한 투자입니다. 주식에서도 불나방처럼 기업의 펀더멘털은 고려하지 않고 테마 또는 지나친 기대감에 따라 급등하는 주식을 불나방처럼 달려드는 경우가 많습니다. 하지만 결국 그 끝은 정해져 있지요... 부동산도 현재 그런 상태라고 생각이 듭니다. 불패신화에 대한 신념, 지나친 FOMO 형상, 지나친 레버리지로 급격하게 오른 부동산을 지금 사야 할까요? 결국엔 적정 가치로 수렴할 것이라고 생각합니다. 어쩌다 국내 부동산 시장의 상태에 대해서도 짧지만 말씀드렸네요. 

위에 말씀드린 전세 사기의 유형과, 주의해야 할 것들 그리고 실제 대출을 통한 전세 집 구하기까지 살펴보았습니다. 구독자분들께 많이 도움이 되셨길 바랍니다! 

 

감사합니다!

Thank you!